hypotéky

Zmapovali jsme, jak hypotéky vysávají rodinné rozpočty a s čím počítat Potíže s dostupností bydlení se v Česku se dál prohlubují. Kvůli vysokým cenám nemovitostí se zvedla průměrná výše hypotéky ze tří na čtyři miliony korun. Sazby hypotečních úvěrů se drží kolem pěti procent, měsíční splátky u nových hypoték se tak zvednou o tisíce korun. Do dvou let přitom musí refinancovat hypotéku polovina lidí. Touha po vlastním bydlení je v Česku stále vysoká, sní o něm 67 procent lidí ve věku 20 až 50 let. Bydlení v nájmu moc netáhne, upřednostňuje ho jen necelých 14 procent Čechů. Vyplývá to z aktuálního průzkumu developerské společnosti JRD. Ceny nemovitostí během let raketově vzrostly, navíc zdražily i hypotéky a na návrat k úrokovým sazbám kolem dvou procent mohou podle odborníků Češi zapomenout. Přesto vlastní bydlení stále táhne. „Chci žít v něčem, co je moje. Je to jistota i dobré zajištění na penzi i dobrá investice, protože s vlastní nemovitostí si mohu dělat, co chci,“ vyjadřují se Češi v průzkumu. Vydělali ti, kdo v 90. a pozdějších letech privatizovali družstevní byt. V tehdejší době bylo nutné splatit především zbývající část úvěru. I když výdělky nebyly vysoké, dnes při zpětném pohledu si mohou lidé o pořízení takového bydlení jen zdát. „Půjčka na družstevní byt měla rozložené splátky na 30 let. Museli jsme při převodu uhradit zhruba 56 tisíc korun plus další poplatky za právní úkony a smlouvu. Dnes má náš byt 3+1 hodnotu v milionech korun,“ říká pan Jaromír z Prahy. Splácet vlastní bydlení je obrovská zátěž Pořídit si nový byt v Praze dnes něco stojí, například 1+kk se dá koupit za 5,7 milionu korun. U LTV 80 % je potřeba mít naspořeno 20 procent ceny (LTV= poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti). Při současné roční úrokové sazbě 5,1 % a splatnosti na 10 let to znamená měsíčně splácet 49 tisíc korun. Při splatnosti na 30 let je měsíční zátěž na rodinný rozpočet menší, splátka se sníží na 25 tisíc korun, ovšem vzroste tím celkový přeplatek hypotéky. Na hypotečním trhu už dávno neplatí pravidlo Kdo si počká, ten se dočká. Když totiž úrokové sazby u hypoték zlevní, zvedne se poptávka po bytech a jejich ceny začnou růst. Mnohde už také neplatí, že se prodávají hotové a zkolaudované byty, ale jen „papíry“ na nemovitost, která se začíná teprve stavět. Dostupnost vlastního bydlení se zhoršuje Co může dnes stabilizovat ceny nemovitostí? „Zrychlit povolovací proces výstavby, to je známá odpověď již řadu let. Povolovací proces je zdlouhavý, trvá i čtyři roky, samotná výstavba je oproti tomu již krátká,“ říká Jan Sadil, ředitel developerské společnosti JRD. Ceny stavebních prací přitom nadále rostou a spolu s nedostatkem bytů a vysokou poptávkou po bydlení se problém prohlubuje. Měsíční splátka hypotéky v Česku vytahuje z rodinného rozpočtu obrovskou částku. A pokud úrokové sazby neklesnou, je důležité zvážit i dobu splatnosti. Potvrzují to modelové propočty ekonoma JRD Adama Greguše. Kdo si pořídil hypotéku ve výši 3,6 milionů korun za levnou úrokovou sazbu kolem 2 %, při splatnosti na 15 let splácí měsíčně přes 23 tisíc korun, u splatnosti na 30 let to je kolem 13 tisíc korun. Nová hypotéka je nyní dražší, sazby se zvedly. Kdo získá úrokovou sazbu 5 %, bude při splatnosti na 15 let hradit bance měsíčně téměř 28 tisíc korun a u splatnosti na 30 let činí splátka téměř 19,5 tisíce korun. Hypotéka je běh na dlouhou trať, kdo už hypotéku má, s koncem fixace si musí sjednat novou hypoteční sazbu. A ta bude oproti předchozím letům vyšší. Téměř polovinu klientů bank přitom čeká refinancování do dvou let. Nejčastěji počítají lidé s tím, že nová úroková sazba, kterou získají, bude do čtyř, případně pěti procent. Banky přitom musí počítat, že lidé začnou víc porovnávat a osloví více bankovních domů. Zdroj: https://www.idnes.cz/finance/hypoteky-a-pujcky/hypoteka-sazby-splatka-ceny-nemovitosti-trend.A240625_102848_pujcky_sov

Hypotéky zamrzly, zlevnění se nekoná Očekávané zlevňování hypoték se nekoná. Úrokové sazby hypotečních úvěrů se už pátý měsíc prakticky nehýbou, ačkoliv Česká národní banka od února natřikrát srazila základní sazbu z 6,75 na 5,25 procenta. Průměrná nabídková sazba hypoték přitom na počátku června podle Swiss Life Hypoindexu stagnovala o pouhý jeden bazický bod na 5,51 procenta.Banky zdůrazňují, že pokles sazeb jim neumožňuje cena peněz na mezibankovním trhu, nicméně experti spekulují i o vlivu zářijové změny zákonných podmínek pro předčasné splacení hypotéky v době fixace. Ty jsou pro klienty zatím příznivé, ale už brzy nebudou. Od září si banky budou moci u nových smluv účtovat poplatek 0,25 procenta z předčasně splacené části úvěru za každý započatý rok zbývající do konce fixace úroku až do výše jednoho procenta. Banky tak podle výše předčasné splátky budou inkasovat i desítky tisíc korun, zatímco dosud mohou chtít jen úhradu odůvodněných administrativních nákladů v řádu stokorun.„Banky s hodně velkou pravděpodobností vyčkávají na platnost novely zákona k 1. září. Dá se očekávat, že od září budou sazby opět snižovat – v tu chvíli už budou mít jistotu, že daná hypotéka bude podepsaná podle pravidel novely,“ uvedla Lucie Drásalová ze Sirius Finance. „V tento moment ale nejspíš začnou také narůstat ceny nemovitostí, protože se snížením sazeb se navýší poptávka po bydlení,“ dodala s tím, že už teď je v některých regionech patrné zdražování nemovitostí a velmi silná poptávka. „Je možné, že dojde k jistému zlevnění od září, kdy bankám vznikne nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů v případě, že klient úvěr splatí v průběhu fixace. Riziko ztráty banky se v tomto případě sníží, takže určitý vliv na úrokovou sazbu to mít bude,“ připustil i expert Broker Trust Libor Vojta Ostatek. „Ovšem největší vliv na cenu hypoték má cena zdrojů, proto s nabytím účinnosti nové legislativy žádné zásadní výkyvy nečekám,“ doplnil. Vývoj úrokových sazeb v ekonomice ovlivňují hlavně úrokové sazby ČNB. Kromě nich cenu peněz určuje takzvaný PRIBOR (z anglického Prague Inter Bank Offered Rate). Je to průměrná úroková sazba, za kterou by byly takzvané panelové banky ochotny půjčit nezajištěnou likviditu na českém mezibankovním trhu. Často se používá jako referenční sazba, od které se odvíjí výše úroků právě u hypoték a dalších úvěrů. Členy panelu jsou Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank a Banka Creditas. Výše sazby PRIBOR se liší podle toho, na jak dlouho se peníze půjčují. Zpravidla reaguje na sazby centrální banky. „Velký vliv na PRIBOR i vyhlašované sazby má repo sazba ČNB a dále tržní situace a potřeby jednotlivých bank. Ty mají možnost za repo sazbu ukládat volné peníze bezrizikově do ČNB vždy na čtrnáct dní. PRIBOR je k dispozici pro úložky od jednoho dne do jednoho roku,“ shrnul generální ředitel Ekospolu Evžen Korec. Výše čtrnáctidenní sazby PRIBOR klesla z průměrných 6,43 procenta v únoru na 5,29 procenta na začátku května, třeba tříměsíční pak z 6,20 na 5,17 procenta. Mezibankovní swapy „PRIBOR využíváme pouze jako jeden z mnoha různých nástrojů pro stanovení úrokových sazeb u finančních produktů, nicméně cenu hypoték neovlivňuje sazba PRIBOR ani repo sazba ČNB, ale cena tří- a pětiletých úrokových swapů. S ohledem na to, že jejich cena od prvního čtvrtletí kontinuálně roste, nepředpokládáme, že úrokové sazby hypoték do konce roku klesnou pod 4,5 procenta, spíše očekáváme, že se budou pohybovat v pásmu 4,5 procenta až pět procent,“ řekl mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Ekonom ČS Michal Skořepa doplnil, že klíčovým důvodem letošního zvýšení úrovně swapů, tedy mezibankovních sazeb, je to, že makroekonomické údaje zejména v USA, ale do jisté míry i v Evropě a v Česku, naznačují pomalejší pokles inflačních tlaků v ekonomice. „A tedy i pomalejší snižování úrokových sazeb centrálními bankami. Od očekávaného budoucího vývoje těchto sazeb na vyšších úrovních se pak odvíjejí nynější vyšší hodnoty víceletých úrokových swapů,“ doplnil.Evropská centrální banka ve čtvrtek snížila základní úrok o čtvrt procentního bodu na 4,25 procenta. Bankovní rada ČNB v květnu srazila sazby o půl procentního bodu, nicméně guvernér centrální banky Aleš Michl poté upozornil, že k dalšímu jejich snižování bude rada přistupovat opatrně. Znovu bude o sazbách hlasovat na konci června. Výraznější změnu u hypoték experti ani potom neočekávají. „Optimistické představy, že sazby hypoték budou více kopírovat poměrně svižné tempo ČNB a v polovině roku se běžně budou pohybovat pod pětiprocentní hranicí, se nenaplnily a hned tak nenaplní,“ shrnul analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora. Prázdniny podle něj nic zásadního nepřinesou. „Možná až po nich, kdy začnou u hypoték platit nová refinanční, klientsky méně výhodná pravidla, se banky rozhýbou k citelnějšímu snížení úroků,“ dodal. Úročení hypoték by se poté podle něj mělo postupně snižovat, jen tempo a výsledek na konci letošního roku nebudou takové, jaké je většina odborníků očekávala. „Banky nezlevňují, jelikož repo sazba ČNB má vliv zejména na „krátké peníze“, s fixací do jednoho roku. Bavíme-li se o fixacích na dva a více let, tak na ně mají největší vliv swapy, od jejichž ceny se banky odrážejí. V poslední době se ceny těchto swapů zvedly o 0,5 až 0,7 procenta, banky hypotéky nijak nezdražily. Pokud by nyní i nadále zlevňovaly, už by si výrazně snižovaly marži,“ uvedl Libor Ostatek z Broker Trustu. Zdroj: https://www.novinky.cz/clanek/finance-hypoteky-zamrzly-zlevneni-se-nekona-40475155

Analytici: Rozhodnutí ČNB zatím trh s nemovitostmi nerozhýbe. Pokles základní úrokové sazby o půl procentního bodu na 6,25 procenta, o kterém minulý týden rozhodla Česká národní banka (ČNB), nebude mít okamžitý významný vliv na oživení trhu s nemovitostmi. To bude spíše pomalé a postupné. Přestože lze momentálně určité oživení poptávky sledovat, jde spíše o pokračování pozvolné stabilizace trhu. Většina kupců bude stále raději vyčkávat na ještě nižší hypoteční sazby, což ale nemusí být nutně dobrým krokem. S vyšším zájmem o hypotéky porostou také ceny bytů, kterých bude kvůli malé výstavbě stále nedostatek. Shodli se na tom analytici. „Mnozí lidé mohou uvažovat tak, že není důvod ke spěchu, a raději ještě vyčkají, až se podmínky u hypoték ještě vylepší. Musíme vzít ale do úvahy, že jakmile budou podmínky na hypotékách výhodné, tak výrazně narostou ceny nemovitostí. Může být proto výhodnější koupit nemovitost již nyní za výhodnou cenu při čerpání drahé hypotéky, která bude v budoucnu refinancována,“ uvedl Štěpán Křeček, ekonom BH Securities a ekonomický poradce premiéra Petra Fialy (ODS). Snižování úrokových sazeb pomůže podle něj rozpohybovat realitní trh třemi způsoby. Kromě toho, že se hypotéky stanou atraktivnějšími, se také sníží zhodnocování úspor na spořících účtech, což bude impulz k investování jinam, například do nemovitostí. Zároveň se ale zlevní i financování pro novou výstavbu.   Vyčkávání na levnější úvěry Podle Petra Dufka, ekonoma banky Creditas, by mohla nastat podobná situace jako v loňském létě, kdy část zájemců dala i v době vysokých úrokových sazeb přednost nákupu bytu či domu před čekáním na levnější úvěry. Objem nových úvěrů na bydlení bez refixací se dostal nad hranici deset miliard korun měsíčně. „Může se stát, že kdo bude dlouho vyčkávat, získá sice levnější úvěr, ale může mít problém s výběrem nemovitosti nebo s jejím možným zdražením. Problémem letošního roku totiž může být poměrně limitovaná nabídka nových bytů, jejichž výstavba už téměř dva roky vázne,“ řekl Dufek. Sazby ČNB zatím snížila pouze mírně a jejich úroveň je podle ekonoma Martina Gürtlera z Komerční banky stále poměrně vysoká. Situace se podle něj zlepší až během letošního roku. V polovině letošního roku očekává základní repo sazbu kolem pěti procent a do jeho konce by měla klesnout na čtyři procenta. „Drobné známky oživení na nemovitostním trhu jsou patrné již nyní. Odložená poptávka po nemovitostech může být poměrně silná, podpořená navíc vysokou úrovní nahromaděných úspor domácností. Která konkrétní úroveň hypotečních sazeb by měla odstartovat významnější nárůst poptávky, je ale těžké říci. Spíš bych očekával, že půjde o pozvolný proces,“ řekl Gürtler. Zdroj: https://www.novinky.cz/clanek/finance-analytici-rozhodnuti-cnb-zatim-trh-s-nemovitostmi-nerozhybe-40460568

I přes snížení sazeb České národní banky je do levných hypoték daleko Přesnější odhady, jak rychle klesnou úroky u hypoték, prozatím stále ovlivňuje dosud neznámá hodnota inflace za letošní leden. Do ní se totiž již promítnou změny vládního konsolidačního balíčku. Pokud vládní konsolidační balíček podnítí inflaci, snižování základních úrokových sazeb České národní banky (ČNB), které ovlivňují sazby u hypoték, nebude zdaleka tak rychlé, jak si mnozí představovali. „Rok 2024 bude docela jistě o snižování základních úrokových sazeb centrálních bank,“ říká hlavní ekonom J&T Banky Petr Sklenář. Dodává však, že by se vůbec nedivil, kdyby klíčová sazba ČNB, dvoutýdenní repo sazba, která je nyní na úrovni 6,75 procenta, začínala pětkou ještě i na konci letošního roku. Inflační příběh podle jeho názoru totiž zdaleka nekončí. I hlavní ekonom skupiny Partners Martin Mašát v souvislosti s rychlým poklesem úroků u hypoték mírní očekávání. „Optimismus bych rozhodně brzdil, protože si musíme uvědomit, že sazby hypoték se odrážejí od dlouhodobých výnosů a bude trvat nějakou dobu, než se dlouhodobé úroky přenastaví na nižší základní sazby,“ upozorňuje. Hypoteční analytička Partners Marcela Mazáková přidává odhad z praxe:„K výraznému oživení hypotečního trhu dojde až s výraznějším poklesem úrokových sazeb na dlouhodobých úvěrech. To minimálně v první polovině roku rozhodně neočekávám.“ Pokles cen stimuluje hypoteční trh Podle analytiků další útlum hypotečního trhu loni srazil nabídkové ceny rezidenčních nemovitostí ve starších domech či v periferních oblastech i o deset procent. U nových bytů ceny stagnují, developeři ale lákají zájemce o koupi bytu různými benefity. Realitní trh zůstává stejně jako ten hypoteční v trvalém poklesu. Například developeři v Praze ročně prodají řádově nízké jednotky tisíců nových bytů. Avšak z hlediska hypotečního trhu se útlum na realitní trhu jeví i jako stimulující faktor. „V průběhu celého roku, primárně v první polovině, drobně klesaly úrokové sazby a klesaly i ceny starších nemovitostí. Tyto faktory byly také velmi pravděpodobně důvodem změny klesajícího trendu v růstový,“ říká Marcela Mazáková s odkazem na mírné oživení hypotečního trhu na konci loňského roku.       Podle Mazákové je ale předčasné mluvit o oživení hypotečního trhu. Zejména přelom let 2022 a 2023 se ukázal jako slabý v objemech i počtech hypotečních úvěrů. V tomto období se hypoteční trh vrátil, jak říká, téměř o deset let zpátky. „Trh ale pak nabral pozvolný růst a bylo zřejmé, že se odrazil ode dna,“ vysvětluje. Už loni v říjnu byl z meziročního pohledu objem poskytnutých hypoték více než dvojnásobný. Avšak jen kvůli tomu, že se srovnával s nízkými hodnotami roku 2022. Ceny nemovitostí zůstávají vysoko V roce 2024 analytici očekávají opět mírný, ale stabilní a trvalý růst poptávky po hypotečních úvěrech. Tomu podle nich pomůže deaktivace dvou parametrů podmínek pro získání hypotéky ze strany ČNB. Od ledna 2024 už banky nemusejí uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu. Centrální banka přitom už loni v červenci navíc zrušila další z ukazatelů pro získání hypotéky, poměr celkové výši měsíční splátky vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele o hypotéku. „Trochu opačným vliv však budou mít ceny nemovitostí, kde již není očekávaný pokles, ale spíše jejich stabilizace,“ tvrdí Mazáková. Podle Martina Mašáta aktuálně neexistuje žádný důvod pro další růst cen nemovitostí. A to minimálně do doby, než odezní inflace a vysoké úrokové sazby a hypoteční trh se opět rozhýbe. „Proti růstu cen nemovitostí hovoří i recese, kterou nyní Česká republika prochází. A klesající reálná kupní síla domácností právě v důsledku vysoké inflace,“ tvrdí – s tím, že součástí celého obrazu jsou i drahé hypotéky. Co se týče nových rezidenčních projektů, developeři dlouhodobě poukazují na nízký zájem reálné poptávky po nových bytech. A i oni se potýkají s inflací. Někteří z nich nové byty raději nabízí k pronájmu než k prodeji. Nový stavební zákon a výstavba nových bytů Problémy působí i váznoucí přijetí nového stavebního zákona. To se spolu s dalšími důvody promítá do statistik. Český statistický úřad (ČSÚ) již v září oznámil, že stavební produkce meziročně klesá. Co se týče bytů, dokončují se již rozestavěné projekty. Zahajování výstavby nových bytů jen v lednu až červenci 2023 pokleslo o téměř pětinu. Naopak rostl počet dokončených bytů (20 825 bytů, +3,2 %). „Růst táhlo dokončování bytových domů a bytů v nebytových budovách. A na vzestupu byly také konverze bytových budov. Bytů v rodinných domech bylo dokončeno o 2,8 procenta méně než loni,“ stojí v souhrnné zprávě ČSÚ. Data ČSÚ tak potvrzují, že nových bytů se staví málo. Když k tomu přidáme obecně zvýšenou cenovou hladinu nemovitostí – ČNB dlouhodobě odhaduje, že ceny realit jsou o víc než 20 procent nad průměrnými možnostmi kupujících – není se podle analytiků co divit, že objemy obchodů na nemovitostním trhu jsou hluboko pod předcovidovými hodnotami. Zdroj: https://www.idnes.cz/finance/hypoteky-a-pujcky/hypoteky-sazby-ceny-nemovitosti-vyhled-partners.A240117_100417_pujcky_fr

Nárůst poskytnutých hypoték byl v listopadu 121 procent, sazby lehce klesly Čerstvá data České bankovní asociace ukazují, že hypoteční sazba klesla v listopadu na 5,67 procenta. Půjčky na bydlení tak pokračují v trendu kosmetických korekcí, meziměsíčně se průměrná sazba snížila pouze o 0,04 procentního bodu. Výrazně ale narostl objem poskytnutých hypoték, a to o 121 procent. Banky poskytly úvěry za 16,2 miliardy korun. „Nejhorší období na hypotečním trhu za posledních několik let už máme za sebou,“ uvedl hypoteční manažer Ondřej Šuchman z Komerční banky. „Objem nově poskytnutých úvěrů je na více než dvojnásobku v meziročním srovnání,“ řekl. Průměrná výše hypotéky v listopadu činila 3,21 milionu korun. Experti odhadují pokračování poklesu sazeb i do budoucna. „V příštím roce je reálné, že bychom celý rok končili se sazbami kolem 4,5 procenta,“ sdělila analytička Lucie Drásalová ze společnosti Sirius Finance. Optimismus je však podle ekonoma Jakuba Seidlera z České bankovní asociace potřeba mírnit, dokud se pokles zmíněných sazeb neukáže jako dlouhodobější. „I přes patrný růst hypotéčního trhu je zřejmé, že za celý letošní rok bude objem poskytnutých hypoték stále zhruba o třetinu nižší, než kolik bylo běžné v předpandemických letech 2017 a 2018,“ zdůraznil. Zároveň není příliš reálné, že by se sazby dostaly na čtyři, nebo dokonce tři procenta během následujících dvou let. „Éra superlevných peněz skončila, a taková hostina jako byla za časů dvouprocentních hypoték, se už nejspíše nebude opakovat,“ prohlásil šéf společnosti B & K Nemovitostní investice Vladimír Brůna. Objem nově poskytnutých hypoték bez refinancování podle České bankovní asociace v listopadu dosáhl 13,4 miliardy korun po říjnových 13,2 miliardách. Meziměsíční nárůst tak dělá 1,3 procenta. Objem refinancovaných úvěrů činil 2,8 miliardy korun oproti 2,9 miliardy o měsíc dříve. Počet nově poskytnutých hypoték dosáhl 4 166, což představuje více než 90procentní nárůst v porovnání s loňským listopadem. Jde o nejvyšší hodnotu od června minulého roku. Zdroj: https://www.novinky.cz/clanek/finance-narust-poskytnutych-hypotek-byl-v-listopadu-121-procent-sazby-lehce-klesly-40454186